Kliknij tutaj --> 🪁 podpisanie aktu notarialnego z deweloperem

Właściwie to kiedy dochodzi do przeniesienia prawa własności, czyli podpisania aktu notarialnego pomiędzy deweloperem a nabywcą, można rozpocząć starania o założenie księgi wieczystej. To notariusz składa taki wniosek do Sądu Rejonowego. Sąd zaś zawiadamia nabywcę o wpisaniu jego prawa własności do księgi wieczystej. Kupiłem mieszkanie od dewelopera nieco ponad dwa lata temu, niedługo mam podpisywać akty notarialne. Umowa przedwstępna nie była sporządzana w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy brak jednego z powyższych elementów doprowadzi do wyrządzenia szkody jednej ze stron, zastosowanie znajdzie art. 49 Prawa o notariacie, który stanowi, że za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych Notariusz ponosi odpowiedzialność na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem Zobowiązuje dewelopera do wybudowania budynku, lokalu i przeniesienia własności na nabywcę. To właśnie przeniesienie własności na nabywcę następuje poprzez podpisanie umowy przenoszącej własność. Dlatego też umowa deweloperska zawsze jest podpisywana pierwsza. Umowa przenosząca własność jest zawsze podpisywana druga i 1. informacje dotyczące nieruchomości, 2. dane umawiających się stron, 3. termin zawarcia finalnej umowy, 4. uzgodniona cena za nieruchomość oraz sposób uiszczenia opłaty, 5. szczegóły dotyczące zobowiązań stron, które to zobowiązania zostaną wypełnione do chwili podpisania docelowej umowy. 6. data podpisania umowy przedwstępnej. Site De Rencontre Dans Le 86. Decyzja o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym związana jest nierozerwalnie z wyborem sprawdzonego i rzetelnego dewelopera. Inwestycje deweloperskie należą do bardzo skomplikowanego i złożonego procesu związanego z budową nieruchomości a także załatwieniem szeregu spraw natury prawnej. Aby transakcja z deweloperem była skuteczna, kolejnym ważnym krokiem jest podpisanie umowy. Obowiązujące do 29 kwietnia 2012 roku przepisy prawa nie regulowały żadnym aktem prawnym sposobu zawierania umów deweloperskich. Prowadziło to często do nieporozumień i sporów pomiędzy stronami umowy. Często bardziej chronione były interesy inwestora a w mniejszym stopniu interes nabywcy. Aby unormować sytuację na rynku nieruchomości podjęto szereg działań, których efektem było uchwalenie w dniu 16 września 2011 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377). Ustawa ta obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku i znacząco wpłynęła na rozpoczynane lub planowane w najbliższym czasie inwestycje deweloperskie. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, obliguje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na klienta, lub do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W ustawie określono także między innymi obowiązki jakie ciążą na deweloperze jeszcze przed podpisaniem właściwego kontraktu, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, treść umowy deweloperskiej, sposoby ochrony wpłat wnoszonych prze klienta, a także zasady postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Wprowadzone ustawą przepisy ze względu na swoją złożoność, mogą być przyczyną pewnego uspokojenia poprzez zwiększenia bezpieczeństwa klienta, ale i być może ograniczenia inwestycji. W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym mamy najczęściej do czynienia z dwoma rodzajami umów – umową deweloperską i umową kupna gotowego mieszkania. Umowa deweloperska Umowę deweloperską podpisuje się w sytuacji, kiedy mieszkanie jeszcze nie zostało wybudowane. Umowa deweloperską to taki rodzaj umowy, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności mieszkania deweloperskiego lub prawa do domu jednorodzinnego po zakończeniu inwestycji budowlanej, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera. Powinna ona zawierać szereg elementów określonych w ustawie, zawierana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jest to taki rodzaj umowy, która zawiera w sobie elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i umowy o roboty budowlane. Deweloper zobowiązuje się wybudować budynek mieszkalny i niezwłocznie ustanowić odrębną własność lokalu, by przenieść ją na kupującego. Kupujący zobowiązuje się, że kupi mieszkanie po jego wybudowaniu i wpłaca część (lub całość) zapłaty już podczas realizacji inwestycji. Stronami umowy deweloperskiej są przeważnie deweloper z jednej strony i kupujący po drugiej stronie. Powstaje tu pewien rozdźwięk, ponieważ deweloper to wyspecjalizowana firma zajmująca się zawodowo usługami budowlanymi, natomiast nabywca jest przykładem konsumenta, który raczej słabo orientuje się w obowiązujących przepisach prawa. Taka sytuacja była przyczyną nierównowagi stron często niekorzystna dla konsumenta. Aktualnie obowiązujące regulacje prawne równoważą bardziej pozycje obydwu stron. Zawierane aktualnie umowy powinny obejmować zarówno zobowiązania dewelopera jak i nabywcy. Zobowiązania i prawa dewelopera Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim: wybudowanie budynku mieszkalnego, wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej, przeniesienie odrębnej własności lokalu na nabywcę wraz z przynależnymi pomieszczeniami (np. piwnica, garaż itp.); określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej; określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (np. korytarz, klatka schodowa itp), Bardzo ważnym zobowiązaniem dewelopera, które bezwzględnie musi być zapisane w umowie jest zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości we Wrocławiu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę. Daje to gwarancję dla nabywcy, że wybudowany lokal zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie nie będzie mógł być sprzedany przez dewelopera innemu klientowi. Prawa dewelopera Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku: niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo uprzedniego wezwania go do zapłaty w formie pisemnej; niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu jednorodzinnego lub do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu lub domu, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej, Jeżeli nabywca wyjaśni, że niespełnienie przez niego świadczenia pieniężnego lub niestawienie się na odbiór lokalu, bądź też do podpisania aktu notarialnego, nastąpiło wskutek działania siły wyższej, deweloper nie będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy. Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. zwana powszechnie ustawą deweloperską bardzo szczegółowo wymienia wszystkie elementy, które powinny składać się na treść umowy deweloperskiej. Każda zawierana umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać przedmiot umowy, strony umowy, termin zakończenia budowy, wskazywać miejsce i datę jej zawarcia oraz precyzyjne określać strony, które ją zawierają. Do ważnych elementów takiej umowy należy także zaliczyć określenie wysokości kwoty należnej deweloperowi, terminy oraz ewentualne warunki jej płatności oraz informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, takie jak np.: powierzchnia działki budowlanej, opis stanu prawnego nieruchomości, położenie domu jednorodzinnego lub budynku - usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnia i układ pomieszczeń w lokalu lub budynku oraz sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu; zakres i standard prac wykończeniowych oraz możliwość dokonywania przez klienta zmian w wykończeniu i aranżacji lokalu; odbiór nieruchomości przez nabywcę, warunki odstąpienia od umowy - zgodnie z ustawą, . warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę. Deweloper w umowie jest zobowiązany także wskazywać zabezpieczenia ustanowione na rzecz nabywcy dotyczące właściwego sposobu ochrony ich środków finansowych - zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy a dodatkowo może również przedłożyć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Warto zaznaczyć, że istotnym załącznikiem do umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Zobowiązania i prawa nabywcy Nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej jest wyłącznie osoba fizyczna, uprawniona na podstawie umowy deweloperskiej do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego, która zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Do podstawowych zobowiązań nabywcy należy także zaliczyć: zobowiązaniem nabywcy jest zapłata określonej kwoty - ceny mieszkania, w terminach określonych w umowie. przystąpienie do zawarcia umowy przenoszącej prawa rzeczowe. przystąpienie do odbiór nieruchomości po otrzymaniu zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, zgłaszanie usterek do dewelopera z żądaniem wykonania poprawek, jeśli są one konieczne w momencie odbioru lokalu, uczestniczenie w sporządzaniu protokół odbioru, w którym nabywca ma prawo zamieścić dostrzeżone nieprawidłowości i wady lokalu mieszkalnego, zobowiązanie do wpłaty ostatniej raty w momencie wykonania zobowiązania przewidzianego w umowie przez dewelopera. podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 ustawy. zobowiązanie do wyrażenia zgody na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli: umowa deweloperska nie zawiera określonych elementów zawartych w art. 22 ustawy, informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego, informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do ustawy, deweloper nie dokonał przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Nasze biuro nieruchomości we Wrocławiu chętni udzieli bardziej szczegółowych informacji wszystkim zainteresowanym. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska (dalej: ustawa) weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Podczas kontroli trwającej od kwietnia do grudnia 2013 r. UOKiK przeanalizował 1162 wzory umów sprzedaży mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, 565 prospektów informacyjnych oraz 1239 faktycznie zawartych kontraktów. Celem kontroli było wyeliminowanie niekorzystnych dla klientów praktyk i postanowień w umowach, a także sprawdzenie, czy deweloperzy przestrzegają przepisów nowej ustawy. Odstąpienie od umowy Umowa deweloperska powinna zawierać warunki odstąpienia od niej. Część skontrolowanych przez UOKiK deweloperów nie stosuje się do tego wymogu i w umowie odwołuje do odpowiedniego przepisy ustawy. Jest to niewystarczające, bo klient musi znać przesłanki odstąpienia od umowy i ma zawsze prawo odstąpić od umowy, która nie zawiera elementów wymaganych w ustawie. Sprzeczne z prawem są działania deweloperów, które ograniczają prawo klienta do odstąpienia od umowy. Niezgodne z prawem jest też często spotykane obciążanie klientów kosztami w przypadku skorzystania przez niego z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej. W trakcie kontroli UOKiK stwierdził także bezprawne przypadki potrącania przez deweloperów różnym tytułem kwot ze zwracanych klientom pieniędzy, w sytuacji odstąpienia przez nich od umowy deweloperskiej. Tymczasem, zgodnie z prawem, w przypadku skorzystania przez klienta z prawa odstąpienia od umowy, uważa się ją za niezawartą i klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. Odstąpienie przez konsumenta od umowy deweloperskiej oznacza, że deweloper nie może żądać jakichkolwiek kwot, np. tytułem odsetek za opóźnione wpłaty, kar umownych, zadatku itp. Deweloper nie może domagać się zapłaty określonych kosztów, jeżeli klient odstępuje od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie (np. z powodu wzrostu ceny w wyniku zmiany stawek podatku VAT, zmiany powierzchni lokalu, zawinionego niewykonania zobowiązania przez dewelopera). W przypadkach, gdy odstąpienie od umowy następuje z przyczyn, które nie leżą po stronie klienta, ale również niezawinionych przez dewelopera (np. zmiana stawek VAT) ewentualne koszty związane z odstąpieniem np. koszty wykreślenia wpisu z księgi wieczystej strony powinny ponosić wspólnie. W przypadku natomiast, gdy odstąpienie klienta od umowy jest spowodowane przyczynami leżącymi po stronie dewelopera, koszty z tym związane powinien ponosić deweloper. Oświadczenie klienta o odstąpieniu od umowy deweloperskiej trzeba złożyć w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi i powinno ono zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w przypadku, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Oświadczenie to może zostać również złożone w formie aktu notarialnego, aczkolwiek będzie to już forma wykraczająca ponad wymogi ustawy. Deweloper nie może zatem z góry przesądzać, że jedyną dopuszczalną formą tego oświadczenia będzie akt notarialny. Część umów firm budowlanych nie zawiera precyzyjnego zapisu, dotyczącego rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, a także warunków zwrotu pieniędzy w razie odstąpienia klienta od umowy. Jest to naruszenie ustawy, według której w umowie muszą się znaleźć takie zapisy. Zmiana umowy Bezprawne są także działania deweloperów, które polegają na niezachowaniu odpowiedniej formy umowy deweloperskiej lub aneksów do niej. W myśl ustawy umowa deweloperska obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego, a jej niezachowanie powoduje nieważność tej umowy. Forma aktu notarialnego jest także obligatoryjna w przypadku zmiany lub uzupełnienia umowy deweloperskiej. Sprzeczne z prawem jest zatem zastosowanie innej formy zmiany umowy deweloperskiej, np. formy pisemnej. Niedozwolone klauzule umowne Niedozwolone klauzule umowne to zapisy, które nie zostały ustalone z klientem indywidualnie i naruszają rażąco jego interesy. Rejestr klauzul uznanych za niedozwolone prowadzi UOKiK. Analiza umów z deweloperami przeprowadzona przez UOKiK wskazuje, że deweloperzy umieszczają w nich oświadczenie klienta dotyczące prawidłowości wykonania przez dewelopera określonych czynności (np. doręczenia prospektu informacyjnego, wykonania bez wad itp.). Bardzo często łączy się z to oświadczeniem o powstrzymaniu się przez klienta w przyszłości przed zgłaszaniem roszczeń z tego tytułu. Tego rodzaju postanowienia ograniczają albo wyłączają dochodzenie od dewelopera odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, dlatego są sprzeczne z prawem. Naruszają rażąco interesy konsumentów postanowienia umowy, na podstawie których deweloper obciąża klientów obowiązkiem ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją lokalu i części nieruchomości wspólnej w przypadku braku odbioru przez klienta mieszkania. Sprzeczne z prawem są postanowienia umowy zawierające zapisy nieprecyzyjne, które umożliwiają deweloperowi ich interpretację na niekorzyść klienta. Dotyczy to kwestii, związanych np. z odbiorem, wydaniem, przeniesieniem własności mieszkania, wykonania prac budowlanych, obowiązku poniesienia niesprecyzowanych kosztów, wydłużania terminów usunięcia wad mieszkania, potrącania kwot w nieokreślonej wysokości ze zwracanych konsumentom sum, zaliczania wpłacanych przez klientów pieniędzy tytułem kolejnych rat na poczet mogących mieć sporny charakter należności (kary umowne, odszkodowania, czynsze). W postanowieniach tych wątpliwości UOKiK wzbudziło użycie przez deweloperów nieprecyzyjnych sformułowań, np. „wszelkie koszty”, „wszystkie zobowiązania pieniężne”, „wady nieistotne”, „wady istotne”, „drobne wady”, „niedociągnięcia jakościowe mieszczące się w granicach tolerancji użytkowej”, „względy techniczne, technologiczne i ekonomiczne”, „rzeczywiste straty inwestora”, wyliczeń o charakterze otwartym – „w szczególności” oraz przyznanie wprost możliwości dokonywania interpretacji umowy. Postanowienia tego rodzaju, umożliwiające deweloperowi dokonywanie interpretacji umowy rażąco naruszają interesy konsumentów. Deweloperzy często wpisują do umowy postanowienia, związane z potrącaniem należności ze zwracanych klientom kwot. Na podstawie tego rodzaju postanowień deweloper zastrzega możliwość potrącania ze zwracanych konsumentowi pieniędzy kwot, które mogą mieć charakter sporny (kary umowne, odszkodowanie) lub bliżej nieookreślony („rzeczywiste straty”, „wszelkie zobowiązania finansowe”, „inne świadczenia”). Deweloper zatem, będąc w posiadaniu pieniędzy klienta może potrącić, według własnego uznania, kwoty nawet w przypadku, gdy się mu nie należą. Postanowienia takie są sprzeczne z prawem. Niedozwoloną klauzulą umowną jest także narzucanie przez dewelopera kancelarii notarialnej, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania (często w mieście swojej siedziby głównej, która jest nierzadko oddalona o kilkaset kilometrów od miejsca zamieszkania klienta). Warto w związku tym pamiętać, że klient ma prawo swobodnie wybrać kancelarię notarialną, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego, choćby z powodów ekonomicznych (wybrany przez klienta notariusz może pobrać niższą stawkę wynagrodzenia, niż wskazany przez dewelopera lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia) lub praktycznych (wybrana przez klienta kancelaria notarialna mieści się w dogodnym dla niego miejscu). Ponadto sprzeczne z prawem jest nakładanie na klienta dodatkowych, nieuzasadnionych obowiązków, jak np. konieczności zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, partycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości należących do dewelopera, złożenia określonych oświadczeń, poniesienia kosztów aneksów, poniesienia kosztów eksploatacyjnych pomimo nieodebrania mieszkania. Deweloper nie może też zapisać w umowie postanowień: • zwiększających cenę mieszkania, np. ze względu na zmianę stawki VAT i pozbawić klienta prawa odstąpienia od umowy, • zmieniających cenę mieszkania z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru mieszkania lub inwentaryzacji powykonawczej, • ograniczających odpowiedzialność dewelopera do określonej w umowie kary pieniężnej, • przenoszących na klienta obowiązek zapłacenia opłat ciążących na właścicielu nieruchomości związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przed ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności mieszkania (np. podatków), • uprawniających dewelopera do dokonania jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową, • uzależniających przeniesienie własności mieszkania/domu od zapłaty należności innych niż cena (np. z tytułu administrowania budynkiem, opłat eksploatacyjnych), • obciążających klientów kosztami wypisów aktów notarialnych dla dewelopera. Podczas badania UOKiK skontrolował 93 firm deweloperskich, w tym 9 spółdzielni prowadzących działalność deweloperską. Zastrzeżenia wzbudziły praktyki 89 podmiotów. W wyniku kontroli UOKiK: wszczął 85 postępowań przeciwko deweloperom, którzy złamali prawa klientów, wystosował 52 wezwania do zaprzestania naruszeń, 28 deweloperów usłyszało zarzuty naruszenia ustawy deweloperskiej. Ponadto Urząd zakwestionował 470 klauzul, które są już wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych i nie można ich zapisywać w umowach z klientami. Artykuł zaktualizowany:30 kwietnia 2020 Umowa deweloperska związuje ze sobą nabywcę nieruchomości i dewelopera, zabezpieczając w ten sposób dokonanie przez nich transakcji w przyszłości. Dobrze sporządzona umowa od dewelopera zabezpiecza prawa obu stron dotyczące danej ustawy deweloperskiej zabezpieczają głównie prawa nabywcy nieruchomości. Deweloperzy, próbując zwiększać zysk z inwestycji, zabezpieczają zatem w jak najlepszy sposób przede wszystkim własne interesy, dostosowując treść często na rynku nieruchomości pojawiają się też nieuczciwi deweloperzy. Co jakiś czas w mediach robi się głośno o kolejnych oszustwach czy wyłudzeniach. Dlatego coraz więcej osób obawia się podpisywania umowy z deweloperem i zawierania podobnych transakcji. Warto zatem rozwiać wątpliwości i przede wszystkim upewnić się, co do tego, czy zawierana przez nas umowa jest korzystna, a wpłacone deweloperowi środki będą gwarantem posiadania w przyszłości własnego mieszkania. Umów podpisywanych z deweloperem nie trzeba się bać, trzeba tylko wnikliwie sprawdzać je przed podpisaniem. Jeżeli po raz pierwszy kupujesz nieruchomość i sam nie posiadasz jeszcze dużej wiedzy branżowej, nie warto ryzykować. Lepiej skorzystać z profesjonalnych usług specjalisty od prawa deweloperska a inne rodzaje umów z deweloperemUmowa deweloperska jest zdecydowanie najpowszechniejsza i najprawdopodobniej spotkasz się z nią, jeśli chcesz nabyć od dewelopera nieruchomość, która dopiero zostanie wybudowana. Jeśli chodzi o kolejność zawieranych z deweloperem umów, wygląda ona następująco:umowa rezerwacyjna (opcjonalna),umowa deweloperska,umowa przenosząca nabywcy to właśnie druga z umów jest najbardziej ryzykowna. Jest tak dlatego, że na jej podstawie kupujący przekazuje deweloperowi najczęściej spore sumy pieniężne, nie otrzymując jeszcze wówczas niczego w zamian. Oznacza to zatem spore ryzyko, a każdy szczegół umowy powinien zostać gruntownie przeanalizowany przez specjalistę. Z punktu widzenia interesów kupującego podkreślić należy, że umowa ta nie zabezpiecza jeszcze w pełni praw nabywcy do nieruchomości, która jest jej przedmiotem. Tylko zawarcie ostatecznej umowy, przenoszącej prawo własności do nieruchomości, jest potwierdzeniem faktycznych praw prawnik od nieruchomości sprawdzi dewelopera i umowę?Proces podpisywania u notariusza umowy od dewelopera przebiega bardzo podobnie, jak w przypadku innych czynności, wymagających aktu notarialnego – np. darowizny nieruchomości lub deweloper przekazuje prospekt informacyjny wraz z wzorem umowy oraz wszystkimi potrzebnymi załącznikami i etap dla nabywcy jest niezwykle ważny, ponieważ daje szanse na szczegółowe zapoznanie się z treścią umowy i ewentualne negocjowanie jej zapisów. Potem, niestety, może być już za wymagają również wszystkie załączniki. Ważne, by prześledzić także wcześniejszą działalność dewelopera, w celu wykrycia ewentualnych nieprawidłowości i nieuczciwych posunięć. Sprawdzenia wymaga też to, czy deweloper posiada wszystkie niezbędne pozwolenia i uprawnienia do rozpoczęcia inwestycji oraz jakie źródła stanowią finansowe zabezpieczenie tych umowa powinna też zostać przeanalizowana pod kątem ewentualnych klauzul abuzywnych – nieuczciwych i nieakceptowalnych z punktu widzenia prawa zapisów, godzących w interesy sprawdzenia umowy może dokonać tylko specjalista, znający dobrze prawo z zakresu nieruchomości. Pokieruje on całym procesem tak, by umowa nie tylko była poprawnie sporządzona, ale przede wszystkim najlepiej zabezpieczała interesy kupującego. Akt notarialny przeniesienia własności wieńczy proces nabywania mieszkania czy nieruchomości z domem jednorodzinnym, na podstawie umowy deweloperskiej. Kiedy go zawieramy napisałem tutaj. Podpisanie z deweloperem aktu notarialnego przeniesienia własności jest czynnością, która ma na celu to, aby mieszkanie stało się ostatecznie nasze w sensie prawnym. Co więcej, z zasady, wiąże się to w ogóle z prawnym wyodrębnieniem lokalu mieszkaniowego, jako osobnej od budynku i gruntu nieruchomości lokalowej. W akcie notarialnym dochodzi więc zarazem do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia na nas przez dewelopera jego własności. Warto przy tym wiedzieć, że do wyodrębnienia mieszkania, jak i w konsekwencji do uzyskania przez nas jego własności, nie wystarcza samo zawarcie aktu notarialnego z deweloperem, ale jest również potrzebny wpis do księgi wieczystej, która musi zostać założona dla lokalu (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis własności złoży do sądu wieczystoksięgowego notariusz sporządzający akt notarialny. Okres oczekiwania może trwać od kilku tygodni do nawet miesięcy. Uzyskanie własności mieszkania dopiero w momencie wpisu do księgi wieczystej nie jest skorelowane z regulacją zawartą w tzw. ustawie deweloperskiej, zgodnie z którą bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, już po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego. Na temat zamkniętego i otwartego rachunku powierniczego oraz innych instrumentów ochrony nabywcy przeczytasz tutaj. Podpisanie aktu notarialnego i uzyskanie własności mieszkania po wpisie prawa do księgi wieczystej, niekoniecznie musi się wiązać z okresem faktycznego zamieszkania. W praktyce często nabywca ma możliwość wprowadzenia się wcześniej, po dokonaniu odbioru lokalu. Mimo tego sam moment nabycia własności mieszkania może mieć bardzo doniosłe znaczenie, na przykład w zakresie prawa podatkowego. Należy w szczególności pamiętać, że, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, zawarcie umowy deweloperskiej nie stanowi podstawy uprawniającej do zwolnienia od PIT, związanej z wydatkowaniem środków, uzyskanych ze wcześniejszego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych,na własne cele mieszkaniowe. Niezbędne jest nabycie własności mieszkania, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Jeśli więc deweloper spóźni się z przeniesieniem własności mieszkania, podatnik może stracić zwolnienie od podatku PIT. Wraz z przeniesieniem własności mieszkania, deweloper w akcie notarialnym obligatoryjnie przenosi na nas również udział we współwłasności tzw. nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna jest to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku przez poszczególnych właścicieli lokali. Chodzi o pozostałe elementy budynku, inne niż same lokale i przynależące do nich części składowe (takie jak piwnica czy komórka lokatorska), oraz grunt, na którym znajduje się budynek. W praktyce rynkowej zdarza się, że deweloper uzależnia sprzedaż mieszkania od jednoczesnego nabycia również prawa do miejsca postojowego w garażu. Dopuszczalność takiej praktyki deweloperów uznał Sąd Najwyższy. W nowoczesnych budynkach znajdują się zwykle miejsca postojowe w podziemnych garażach wielostanowiskowych. Jeżeli zawierając umowę deweloperską, umówiliśmy się jednocześnie na nabycie prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, to może do tego dojść w tym samym akcie notarialnym, w którym jest przenoszona własność mieszkania. Podziemny garaż wielostanowiskowy występuje zwykle jako osobny, wyodrębniony prawnie lokal niemieszkalny. Może również nie zostać przez dewelopera wyodrębniony i stanowi wtedy część nieruchomości wspólnej. Wbrew potocznemu rozumieniu, w rzeczywistości nie nabywamy prawa własności naszego wydzielonego miejsca postojowego w garażu, ale nabywamy udział we współwłasności całego garażu wielostanowiskowego. Jednocześnie zostają zawarte umowy podziału do korzystania z garażu przez jego współwłaścicieli (współużytkowników), na mocy których każdy uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania z przypisanego mu miejsca postojowego. Warto o tym wiedzieć, aby uniknąć konsternacji czytając projekt aktu notarialnego. Może to mieć również pewne znaczenie praktyczne. © Andrzej Grad. Wszelkie prawa zastrzeżone. Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj. Każde przeniesienie własności nieruchomości, musi zostać dokonane w formie aktu notarialnego. Za jego prawidłowe sporządzenie odpowiada notariusz bądź – w wyjątkowych przypadkach – asesor notarialny. Na co zwrócić uwagę, przy podpisywaniu tego dokumentu? Czym jest akt notarialny? Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, potwierdzającym dokonanie określonej czynności prawne. Umowę taką sporządza notariusz w oparciu o uzyskane od stron umowy informacje, przedstawione dokumenty i zaświadczenia. Potwierdza on również ich prawdziwość. Do obowiązków notariusza należy powiadomienie odpowiedniego wydziału sądu o zaistniałej czynności prawnej, ze wskazaniem wprowadzenia zmian w księdze wieczystej danej nieruchomości. Akt notarialny zawierany jest najczęściej w sytuacjach, gdy wymaga tego prawo bądź wtedy, gdy życzą sobie tego zainteresowani. W przypadku sprzedaży mieszkania i podpisania docelowej umowy bez zachowania jej urzędowego charakteru, jest ona nieważna. Rodzaje praw do mieszkania – czym się różnią? Co zawiera akt notarialny? W akcie muszą się znaleźć takie dane jak: data i miejsce sporządzenia dokumentu; dane notariusza; dokładne dane osób fizycznych (nazwy i siedziby osób prawnych) biorących udział w akcie;ewentualne oświadczenia stron, z powołaniem się, w razie potrzeby, na przedstawione dokumenty; informacja o dokonaniu czynności prawnej – ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż; cena sprzedaży i potwierdzenie jej uiszczenia; stwierdzenie faktów oraz istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu (na żądanie stron); wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisanie nabywców;stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany; podpisy osób biorących udział w czynności oraz świadków obecnych przy jego sporządzaniu. Co należy sprawdzić? Akt notarialny finalizuje transakcję, dlatego musimy mieć pewność, że to co jest w nim zawarte, w 100% zgadza się ze stanem faktycznym. Dlatego też upewnijmy się ostatecznie, że mieszkanie, które kupujemy, należy do sprzedającego. Dowodem może być, na przykład, umowa notarialna sprzedaży (rynek wtórny) albo umowa z deweloperem oraz akt ustanowienia własności (rynek pierwotny). Właściciel czasem dysponuje również notarialną umową darowizny albo aktem notarialnym, który potwierdza nabycie spadku. Sprawdźmy też, czy mieszkanie nie jest współwłasnością oraz czy nie ma w księdze wieczystej wpisanej służebności. Dodatkowo poprośmy właściciela o zaświadczenia potwierdzające, że w mieszkaniu nie jest zameldowana żadna osoba oraz że nie ma zaległości w opłatach za czynsz, czy też podatku od nieruchomości. Gdy właściciel prowadzi działalność gospodarczą w sprzedawanym lokalu, dobrze jest uzyskać dokument potwierdzający, że nie ma on zaległości w urzędzie skarbowym i ZUS-ie. Sprawdzenie tych dokumentów możemy zlecić notariuszowi. Przed samym podpisem Przed podpisaniem akt notarialny musi zostać odczytany przez notariusza lub inną osobę w jego obecności. W trakcie tej czynności notariusz ma obowiązek zapytać, czy obie strony dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie dokumentu, a także czy jego treść jest zgodna z ich wolą. Jeżeli występują jakiekolwiek wątpliwości, notariusz musi je przystępnie wyjaśnić stronom. Na żądanie klientów mogą też zostać odczytane załączniki do aktu. Notariusz powinien sporządzić akt notarialny w sposób zrozumiały i przejrzysty. Ma on również obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów stron oraz osób, dla których podpisanie tego aktu może powodować skutki prawne. Szukasz mieszkania? Sprawdź ofertę mieszkań na sprzedaż w Warszawie na

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem